Jakie podatki zapłacisz przy zakupie i sprzedaży działki

Zastanawiasz się, jakie podatki zapłacisz przy zakupie i sprzedaży działki? To jedno z kluczowych pytań, które spędza sen z powiek zarówno kupującym, jak i sprzedającym. Proces obrotu nieruchomościami może wydawać się skomplikowany, a gąszcz przepisów podatkowych – przytłaczający. Spokojnie, nie musi tak być. W tym artykule przeprowadzimy Cię krok po kroku przez wszystkie opłaty, wyjaśniając, kiedy musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), kiedy VAT, a w jakiej sytuacji sprzedającego czeka rozliczenie z urzędem skarbowym z tytułu podatku dochodowego (PIT).

Planujesz inwestycję w ziemię, a może sprzedajesz odziedziczony grunt? Ta wiedza pozwoli Ci uniknąć kosztownych błędów i nieprzyjemnych niespodzianek. Czas rozwiać wszelkie wątpliwości.

Jakie podatki płaci kupujący działkę? PCC czy VAT – oto jest pytanie

Jako kupujący stajesz przed pierwszym fundamentalnym rozróżnieniem. Podatek, który zapłacisz, zależy od tego, od kogo kupujesz działkę. Kluczowa zasada jest prosta – jedna transakcja podlega albo podatkowi PCC, albo VAT. Nigdy obu naraz.

Zapłacisz 2% podatku PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), gdy:

• Kupujesz działkę od osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami. To najczęstszy scenariusz na rynku wtórnym, na przykład gdy kupujesz grunt od sąsiada lub kogoś, kto wystawił ogłoszenie na OLX.

Zapłacisz 23% podatku VAT, gdy:

• Kupujesz działkę od przedsiębiorcy (np. dewelopera, firmy), który jest płatnikiem VAT, a grunt jest przeznaczony pod zabudowę.

W praktyce oznacza to, że kupując działkę na rynku wtórnym, najpewniej zapłacisz PCC. Stawka jest stała i wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Co ważne, całą procedurą zajmuje się notariusz. To on, jako płatnik, oblicza, pobiera od Ciebie należną kwotę w dniu podpisania aktu notarialnego i odprowadza ją do właściwego urzędu skarbowego. Dla Ciebie to ogromne ułatwienie – nie musisz wypełniać żadnych dodatkowych deklaracji.

Przykładowo, jeśli Pani Kasia kupuje działkę od osoby prywatnej za 250 000 zł, u notariusza będzie musiała przygotować dodatkowe 5 000 zł (2% z 250 000 zł) na podatek PCC.

Z kolei przy zakupie od dewelopera podatek VAT jest już wliczony w cenę brutto, którą widzisz w ofercie. Zawsze jednak warto dopytać sprzedającego, czy podawana kwota jest ceną netto czy brutto, aby uniknąć nieporozumień. Pamiętaj – w akcie notarialnym zawsze musi pojawić się cena brutto.

Uwaga na zaniżoną wartość w akcie notarialnym

Czasem pojawia się pokusa, by w akcie notarialnym wpisać niższą cenę, a resztę pieniędzy przekazać sprzedającemu „pod stołem”, licząc na niższy podatek PCC. To bardzo ryzykowne posunięcie. Urząd Skarbowy ma aż 5 lat na weryfikację wartości transakcji. Jeśli uzna, że cena rażąco odbiega od stawek rynkowych w danej okolicy, wezwie Cię do złożenia korekty i dopłaty podatku.

Jeśli się nie zgodzisz, urząd powoła biegłego rzeczoznawcę. Gdy jego wycena będzie o ponad 33% wyższa od tej zadeklarowanej przez Ciebie, nie tylko zapłacisz zaległy podatek wraz z odsetkami za zwłokę, ale również pokryjesz koszty opinii biegłego. Gra zdecydowanie nie jest warta świeczki.

Czy można uniknąć PCC?

Istnieje pewne zwolnienie z podatku PCC, ale dotyczy ono zakupu pierwszej nieruchomości mieszkalnej – mieszkania lub domu jednorodzinnego. Jeśli jesteś osobą fizyczną i nigdy wcześniej nie posiadałeś prawa własności do lokalu mieszkalnego ani domu, przy zakupie swojego pierwszego „M” jesteś zwolniony z PCC. Niestety, przy zakupie samej działki budowlanej ta ulga nie ma zastosowania.

A co z podatkiem dochodowym (PIT) przy sprzedaży działki?

Teraz spójrzmy na sytuację z drugiej strony – z perspektywy sprzedającego. Tutaj w grę wchodzi podatek dochodowy od osób fizycznych, czyli PIT. Obowiązek jego zapłaty zależy od tego, jak długo byłeś właścicielem nieruchomości.

Kluczowa jest tutaj zasada 5 lat. Jeśli sprzedajesz działkę po upływie pięciu lat od jej nabycia, nie zapłacisz ani złotówki podatku dochodowego. Co ważne, ten pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś nieruchomość.

Przykład: Kupiłeś działkę w marcu 2018 roku. Pięcioletni okres upłynie dopiero z końcem 2023 roku. Oznacza to, że możesz ją sprzedać bez podatku dochodowego od 1 stycznia 2024 roku.

Jeśli jednak zdecydujesz się na sprzedaż przed upływem tego terminu, musisz rozliczyć się z fiskusem. Stawka podatku wynosi 19% od uzyskanego dochodu. Dochód to nie jest cała kwota, którą otrzymasz od kupującego. To różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania.

Do kosztów możesz zaliczyć:

• Cenę, za którą kiedyś kupiłeś działkę.
• Udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość (np. koszt doprowadzenia mediów, budowy ogrodzenia).
• Koszty związane ze sprzedażą, takie jak opłaty notarialne, prowizja dla pośrednika nieruchomości czy wydatki na ogłoszenia.

Pamiętaj, że wydatki takie jak opłaty czynszowe czy roczny podatek od nieruchomości nie stanowią kosztu, który możesz odliczyć.

Przykład: Pan Kowalski sprzedał działkę za 300 000 zł. Kupił ją trzy lata wcześniej za 220 000 zł. W międzyczasie wydał 20 000 zł na doprowadzenie wody i prądu. Koszty związane ze sprzedażą (notariusz, pośrednik) wyniosły 10 000 zł.

• Przychód: 300 000 zł
• Koszty uzyskania przychodu: 220 000 zł + 20 000 zł + 10 000 zł = 250 000 zł
• Dochód do opodatkowania: 300 000 zł – 250 000 zł = 50 000 zł
• Podatek do zapłaty: 19% z 50 000 zł = 9 500 zł

Deklarację podatkową PIT-39 dotyczącą sprzedaży nieruchomości należy złożyć po zakończeniu roku, w którym doszło do transakcji, w terminie do 30 kwietnia.

Ulga mieszkaniowa – Twoja szansa na uniknięcie podatku PIT

Nawet jeśli sprzedajesz działkę przed upływem 5 lat, wciąż masz szansę uniknąć podatku. Umożliwia to tak zwana ulga mieszkaniowa. Warunkiem jest przeznaczenie całego przychodu uzyskanego ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Masz na to trzy lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym sprzedałeś nieruchomość.

Co to są „własne cele mieszkaniowe”? Katalog jest szeroki i obejmuje między innymi:

• Zakup nowego mieszkania, domu lub innej działki budowlanej.
• Budowę, rozbudowę lub adaptację własnego budynku mieszkalnego.
• Remont własnego mieszkania lub domu.
• Spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Jeśli na cele mieszkaniowe przeznaczysz tylko część przychodu, ulga zostanie proporcjonalnie pomniejszona.

Jakie inne opłaty czekają Cię u notariusza?

Niezależnie od tego, czy kupujesz, czy sprzedajesz, transakcja musi zostać sfinalizowana w formie aktu notarialnego. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami, które zwyczajowo ponosi kupujący, choć strony mogą umówić się inaczej.

Główne opłaty to:

• Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza, którego maksymalna wysokość jest regulowana przez prawo i zależy od wartości nieruchomości. Do tej kwoty należy doliczyć 23% VAT.
• Opłaty sądowe – związane ze zmianami w księdze wieczystej. Obejmują one opłatę za założenie nowej księgi (jeśli jest potrzebna) oraz za wpis nowego właściciela. Te opłaty również pobiera notariusz i przekazuje do sądu.
• Odpisy aktu notarialnego – koszt kilku dodatkowych egzemplarzy dokumentu dla Ciebie, sprzedającego i urzędów.

Ostatni, ale ważny krok: podatek od nieruchomości

Po sfinalizowaniu zakupu działki czeka Cię jeszcze jeden obowiązek. To nie koniec Twoich kontaktów z urzędami. Musisz zgłosić nabycie gruntu w urzędzie miasta lub gminy właściwym dla lokalizacji nieruchomości.

Masz na to 14 dni od daty podpisania aktu notarialnego. Służy do tego formularz IN-1 (Informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych). Na jego podstawie gmina naliczy Ci coroczny podatek od nieruchomości. To zupełnie inna danina niż jednorazowy podatek od zakupu – jest to opłata lokalna, którą płaci każdy właściciel gruntu.

Teraz, uzbrojony w tę wiedzę, możesz znacznie pewniej poruszać się po rynku nieruchomości. Pamiętaj, że każda transakcja jest inna, a przepisy mogą się zmieniać. Mamy jednak nadzieję, że ten przewodnik rozwiał Twoje podstawowe wątpliwości i sprawił, że podatki związane z obrotem działkami stały się bardziej zrozumiałe.